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Achat immobilier : attention aux proportions d'acquisition !
Pour prévenir les conflits du couple, soyez vigilants sur les proportions d'acquisition !
Lors d'un achat immobilier en couple et en indivision, les acquéreurs doivent déclarer dans l'acte de vente leurs proportions d'acquisition. La question est importante car le bien immobilier appartient à celui dont le titre établit la propriété, sans égard au financement réel.
Il est logique de faire correspondre cette répartition de propriété à l’effort de financement de chacun mais cette question est trop souvent négligée et se conclut alors dans l'acte de vente par un simple 50/50. Au temps du bonheur, on ne compte pas. Au temps des disputes, chacun revisite le passé et la question du financement réel s'y prête particulièrement : certains argueront ainsi que l'écart entre la propriété et le financement réel constitue un prêt, une donation indirecte, ou une contribution à la vie du ménage… A charge pour le juge de trancher en cas de désaccord durable ! Tout cela pourrait être évité par des proportions d'acquisition précises, accompagnées de clauses explicatives pour qu'il soit gardé la mémoire des calculs effectués et clairement validés.
Comment procéder pour clarifier cette question avant l'acquisition ?
Tout d'abord, cette question ne peut être traitée de manière satisfaisante lors de la promesse de vente. Mieux vaut y renvoyer à l'acte de vente. Lorsque le financement est clarifié, nous vous conseillons de voir votre notaire pour détailler les éléments suivants :
• budget complet de l'opération : prix, frais, négociation, et travaux prévisionnels
• apports personnels
• contribution prévisionnelle de chacun au paiement du prêt : même s'il est souscrit solidairement vis-à-vis de la banque, il est souhaitable de prévoir entre les acquéreurs un engagement de paiement d'une quote-part des échéances. Votre notaire pourra alors vous proposer une clause adaptée.
Que se passe-t-il si nous nous écartons des proportions ainsi définies ?
Bien sûr, il est impossible de connaître au jour de l’acquisition l’évolution future des remboursements du prêt par chacun. En cas de décalage, il appartient à chacun d'en conserver la trace. Le remboursement par l’indivisaire de l’emprunt au-delà de sa part lui ouvre en effet droit à indemnité au jour du partage du prix. De même, le calcul des contributions respectives en cas d’emprunt ne sera valable que si le prêt en question court jusqu’à son terme. Ainsi, au cas fréquent en pratique où le bien serait vendu avant la fin du prêt, les calculs effectués lors de l’acquisition devront être actualisés et il conviendra donc de prévoir dans la clause le retraitement des droits de chacun par rapport au remboursement anticipé du prêt.
FEVRIER 2021
Maître Wandrille WEMAERE | notaire à Arras
