Bail commercial, simple en apparence...

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location qui lie un commerçant, un artisan ou un industriel qui exploite une entreprise dans un local ou un immeuble, et le propriétaire des lieux (L'article L. 145-1 du Code de commerce). Il porte donc sur un bien immobilier dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale ; c’est pourquoi le local doit avoir une affectation commerciale. 

Sur le changement d’affectation, voir l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation.

Afin d’assurer au locataire la sécurité juridique nécessaire à la pérennité de son activité, les règles encadrant le bail commercial sont très strictes (art. L. 145-1 et s. et R. 145-1 et s. C. com.). Notamment, le locataire bénéficie, sous certaines conditions spécifiques, d’un droit au renouvellement de son bail.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Il est de 9 ans minimum. Cependant, le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une durée plus longue. En tout état de cause, cette durée ne doit jamais être indéterminée.

Quelles sont les informations qui doivent figurer dans un bail commercial ?

Il existe un certain nombre de dispositions essentielles, formant le statut des baux commerciaux et auxquelles les parties ne peuvent se soustraire. Il s’agit notamment : 

•  du droit au renouvellement
• de la durée initiale du bail (art. L. 145-4, al. 1 C. com.)
• de la révision triennale (art. L. 145-37 et L. 145-39 C. com.)
• des loyers payés d'avance (art. L. 145-40 C. com.)
• des modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire (art. L. 145-41 C. com.)

Le bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires :

• identité et capacité du bailleur et du locataire
• type de commerce ou d’activités à exercer dans le local
• montant du loyer et des charges
• mode de règlement du loyer
• montant du dépôt de garantie
• répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur
• durée du bail
• modalités pour donner congé et mettre fin au bail commercial

Quels sont les documents qui doivent être annexés au bail ? 

Le bailleur doit fournir plusieurs documents concernant l’état du bien loué : 

• inventaire des charges, impôts, taxes et redevances 
• état des lieux
• état des risques naturels et technologiques
• un diagnostic de performance énergétique (DPE)
• un diagnostic amiante
• un état des travaux des trois dernières années et un état prévisionnel des travaux pour les 3 années à venir.
• la pollution des sols (art. L. 511-1 s., art. L. 556-3 C. env.) : 

Compte tenu de toutes ces obligations, la rédaction du bail commercial doit être effectuée avec beaucoup d’attention.

A noter : Il est possible de conclure un bail commercial « tous commerces » permettant d’exercer tous types d’activités dans l’immeuble.

Pourquoi parle-t-on de "propriété commerciale" ?

Il s’agit de l'ensemble des règles protectrices destinées à assurer au locataire commerçant, soit le renouvellement de son bail en vue de la pérennité de son activité, soit une indemnité compensatrice. En effet, le locataire doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période. La fidélité de sa clientèle en dépend. Ainsi, il a en principe droit au renouvellement du bail commercial. Pendant la durée du bail, le locataire ne peut pratiquement pas être évincé, sauf cas exceptionnels et à condition d'être indemnisé par le propriétaire.

La pratique du pas-de-porte est-elle autorisée ?

Oui, pour un local libre, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d’un droit d’entrée à la charge du locataire pour obtenir la mise à disposition des locaux qu’il souhaite louer. Le pas-de-porte peut s'analyser soit comme un supplément de loyer (comme les hausses de loyers sont limitées, le bailleur peut par ce biais profiter de l’augmentation des valeurs locatives du secteur), soit comme une indemnité (en contrepartie d’avantages commerciaux accordés au locataire, par exemple). Dans la 1ère hypothèse, le locataire peut le soustraire de ses bénéfices, en répartissant la déduction sur une période au moins égale à la durée du bail. En revanche, s’il s’agit d’une indemnité, aucune déduction n’est possible.

Le droit d’entrée est fixé en fonction de l’emplacement du local commercial et de sa capacité à attirer la clientèle. Son montant, sa nature (loyer ou indemnité) et les modalités de paiement doivent figurer dans le bail.

Comment sont fixés le loyer et les charges ?

Le loyer originaire est fixé librement entre le bailleur et le locataire lors de l'établissement du bail commercial. Il peut ensuite être révisé de façon triennale mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives. Les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Par ailleurs, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est librement négociée entre eux (taxe foncière, charges de copropriété, etc.).

Le propriétaire peut-il récupérer son local ?

La "propriété commerciale" ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son bien :

• au terme du bail : il prend fin par l’effet du congé donné par le bailleur 6 mois à l’avance par acte d’huissier (L145-9 C. com.). Il est donné avec offre de renouvellement (en général pour pouvoir augmenter le loyer) ou sans offre, mais dans ce cas le bailleur est tenu de verser au locataire une indemnité de réduction.

 Bon à savoir : les exceptions à l’obligation de payer une indemnité sont prévues à l’article L145-17 C.com.).

• ou à la fin d'une période de trois ans, s’il souhaite “Construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain” (article L145-4 C. com.) 

Enfin en cas de non-respect par le locataire de ses obligations (non-paiement du loyer par exemple), le bailleur pourra invoquer la clause résolutoire si elle figure au contrat ou demande la résiliation judiciaire. De même la révocation mutuelle ou la perte de l’immeuble entrainent la résiliation du bail.

Le locataire peut-il résilier son bail ?

Le locataire est autorisé à donner congé à l’expiration de chaque période triennale, soit à l’issue de la 3e année, de la 6e ou de la 9e, d’où l’expression courante de "bail 3-6-9" (art. L. 145-4, al. 2 C. com.).

Afin d’obtenir la résiliation du bail commercial, le locataire doit présenter son congé au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial. Cependant, le bail commercial peut interdire cette possibilité.

Attention : le bail commercial ne prend jamais fin automatiquement. Pour y mettre terme, il faut que : 

• le bailleur notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement, 
• ou que le locataire donne congé 
• ou qu’il fasse une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant l’expiration du bail. A défaut, il se poursuit par tacite reconduction.

Le locataire est aussi libre de céder son droit au bail à son successeur, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, ou de façon isolée. Le droit au bail est le titre d’occupation dont bénéficie le locataire en place. Il est l’un des éléments du fonds de commerce.

Bon à savoir : une clause du contrat de location peut prévoir que le bailleur doit donner son accord à la cession du droit au bail. En revanche, il ne peut s’opposer à la vente du fonds de commerce (L145-16, alinéa 1 du C. de com.). 

Dans quelles conditions, le locataire a-t-il droit au renouvellement de son bail (articles L145-8 à L145-30) ? 

Le locataire a un droit au renouvellement de son bail. Ce droit au renouvellement est d'ordre public, toute clause contraire est réputée non écrite (C. com. art. L 145-15). 

Les exceptions : le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit le justifier par un motif légitime de non-renouvellement. A défaut, il est redevable d’une indemnité d'éviction.

Bailleur et locataire peuvent décider de proroger le bail (c’est-à-dire de le reconduire aux mêmes conditions) plutôt que de le renouveler (donc de conclure un nouveau bail).

Le locataire peut renoncer au renouvellement de son bail sous réserve que son droit soit né et que sa renonciation ne soit pas équivoque 

Les conditions du droit au renouvellement

Conformément à l’article. L. 145-8 C. com. « Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux », sous réserve que ce fonds est réellement été exploité « au cours des trois dernières années qui ont précédé la date d'expiration du bail […] ».

Modalités du droit au renouvellement du bail commercial

• Congé donné par le bailleur 

Le bailleur doit faire délivrer un congé par un commissaire de justice au moins six mois avant la fin du bail (art. L 145-9, al. 1 C. com).

Ce congé peut être donné avec offre de renouvellement ou sans offre de renouvellement ; dans ce dernier cas, il doit contenir l’offre d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

Par exception, aucune indemnité n’est due si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime ou s'il est établi que l'immeuble est insalubre et doit être totalement ou partiellement démoli, ou enfin, si le bailleur invoque la reconstruction d'un nouvel immeuble (article L145-17 C. com.). 

Le congé (sans offre d’indemnisation) doit préciser les motifs pour lesquels il est donné.

« Le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (art. L 145-9, dernier alinéa C. com).

• Demande de renouvellement faite par le locataire 

A défaut pour le bailleur de délivrer un congé, le locataire peut faire une demande de renouvellement de son bail (art. L 145-10, al. 1 C. com.).

Bon à savoir : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat » (article L145-9 C. com).

Existe-t-il une alternative au bail commercial ?

Oui, le Code de commerce autorise la conclusion de contrats non soumis au statut des baux commerciaux : 

• la convention d'occupation précaire (art. L 145-5-1 C. com.) : « l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties ». Elle n'est pas limitée dans le temps. 
• le bail de courte durée d’une durée maximale de trois ans (article L 145-5 du C. com.).

Attention : « Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession », il s'opère un nouveau bail soumis aux règles des baux commerciaux (article L145-5, al.2 C. com.).

Simples en apparence, les baux commerciaux donnent lieu à d'innombrables conflits. Le bail notarié, obligatoire dans certains cas, est vivement recommandé dans tous les cas. Par ses conseils, le notaire vous assure de la rédaction d'un acte équilibré, protecteur et efficace que seul un acte authentique peut conférer. En effet, vous pouvez trouver un modèle de bail commercial sur internet, cependant, le modèle peut ne pas respecter certaines obligations et ne pas sécuriser votre activité. Il en est de même pour les formulaires de création d’un bail commercial en ligne. Consultez votre notaire, professionnel de la rédaction et des enjeux juridiques, lors de la création de votre activité afin d’obtenir un bail commercial sécurisant et adapté à votre situation.

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JUIN 2023